房地产
发布时间：2010-09-29
一、 提供取得土地阶段的律师服务
二、 审查国有土地使用权转让合法性
三、 农村集体土地出租的合法性审查
四、 合作开发房地产的法律服务和风险防范
五、 工程建设中的律师服务与风险防范
六、 商品房买卖各阶段的法律服务
七、 二手房交易的律师服务
德祐所信箱
1、单位集资建造分配的房屋是否可以转让？
问：刘某所在单位为解决员工居住困难问题，以无偿提供土地、由员工集资的方式，以单位名义建造了一栋大楼。刘某因而获得了一套三室一厅的住房，但一直未办理房产权属证书。后刘某因想另购房屋，为凑集资金，与我签订了一份《住房转让协议书》，将自己的集资房以33万元的价格转让给我，我付清房款后即已搬入居住。可如今刘某又认为价格太低而反悔。请问，该《住房转让协议书》是否有效？
答：
尽管是双方自愿，你也已付清房款并入住，但该《住房转让协议书》无效。
第一，刘某并非该集资房所有人。虽然刘某在建房时已经实际出资，但房屋时以单位名义建造，且其已经无偿提供土地，故尽管该房屋已在事实上由刘某占有、使用、收益，但因刘某并没有取得权属证书，故房屋在法律意义上的所有权人仍然是单位，而不是刘某。
第二，刘某无权转让该集资房。我国合同法第51条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或无权处分的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”《城市房地产管理法》第38条第6项也规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。正是由于刘某没有取得房地产权属证书而无权处分，且其所在单位又没有认可，决定了该集资房不在法定许可转让之列。
《房屋转让协议书》无效，不具有法律约束力，故本案只能按照合同法第58条处理：“合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”即你们应各自返还房款、房屋，且由于双方当时均明知没有房产权属证书而为之，由此导致的损失，也就只能各自承担。
2.孙女的优先购买权优于承租人吗？
问：我今年初将自己在长沙市芙蓉区的一套房子租给刘某，当时约定租期为1年。刘某经过大半年的使用，觉得我的房子面积适中，结构合理，所处地段也不差，希望我将房子卖给他。我们初步商定，我以42.8万元将房子出售给刘某。就在我俩即将签合同时，我那研究生毕业、一直在成都工作的孙女打电话告诉我，她想回长沙发展，并已联系好了一家单位，刚好就在芙蓉区，希望我将那套租给刘某的房子低价处理给她。我向刘某道明原委，他指责我不讲信用，并说他作为该套房子的承租人，享有优先购买权。请问：较刘某而言，我的孙女对该套房子是否享有更优先的购买权?
答：
承租人的优先购买权，是指出租人在租赁合同的有效期限内出卖租赁物时，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有在同等条件下优先于其他购买人购买租赁物的权利。一般情况下，对房屋承租人的优先购买权，法律是给予保护的，但也有不予保护的特例。2009年9月1日施行的《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第24条规定：“具有下列情形之一，承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持：（一）房屋共有人行驶优先购买权的；（二）出租人将房屋出卖给近亲属，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、为祖父母、孙子女、外孙子女的；（三）出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的；（四）第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。”由于你的孙子女系你的近亲属，较承租人刘某而言，她对那套房子依法享有更优先的购买权。
二、 审查国有土地使用权转让合法性
三、 农村集体土地出租的合法性审查
四、 合作开发房地产的法律服务和风险防范
五、 工程建设中的律师服务与风险防范
六、 商品房买卖各阶段的法律服务
七、 二手房交易的律师服务
德祐所信箱
1、单位集资建造分配的房屋是否可以转让？
问：刘某所在单位为解决员工居住困难问题，以无偿提供土地、由员工集资的方式，以单位名义建造了一栋大楼。刘某因而获得了一套三室一厅的住房，但一直未办理房产权属证书。后刘某因想另购房屋，为凑集资金，与我签订了一份《住房转让协议书》，将自己的集资房以33万元的价格转让给我，我付清房款后即已搬入居住。可如今刘某又认为价格太低而反悔。请问，该《住房转让协议书》是否有效？
答：
尽管是双方自愿，你也已付清房款并入住，但该《住房转让协议书》无效。
第一，刘某并非该集资房所有人。虽然刘某在建房时已经实际出资，但房屋时以单位名义建造，且其已经无偿提供土地，故尽管该房屋已在事实上由刘某占有、使用、收益，但因刘某并没有取得权属证书，故房屋在法律意义上的所有权人仍然是单位，而不是刘某。
第二，刘某无权转让该集资房。我国合同法第51条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或无权处分的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”《城市房地产管理法》第38条第6项也规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。正是由于刘某没有取得房地产权属证书而无权处分，且其所在单位又没有认可，决定了该集资房不在法定许可转让之列。
《房屋转让协议书》无效，不具有法律约束力，故本案只能按照合同法第58条处理：“合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”即你们应各自返还房款、房屋，且由于双方当时均明知没有房产权属证书而为之，由此导致的损失，也就只能各自承担。
2.孙女的优先购买权优于承租人吗？
问：我今年初将自己在长沙市芙蓉区的一套房子租给刘某，当时约定租期为1年。刘某经过大半年的使用，觉得我的房子面积适中，结构合理，所处地段也不差，希望我将房子卖给他。我们初步商定，我以42.8万元将房子出售给刘某。就在我俩即将签合同时，我那研究生毕业、一直在成都工作的孙女打电话告诉我，她想回长沙发展，并已联系好了一家单位，刚好就在芙蓉区，希望我将那套租给刘某的房子低价处理给她。我向刘某道明原委，他指责我不讲信用，并说他作为该套房子的承租人，享有优先购买权。请问：较刘某而言，我的孙女对该套房子是否享有更优先的购买权?
答：
承租人的优先购买权，是指出租人在租赁合同的有效期限内出卖租赁物时，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有在同等条件下优先于其他购买人购买租赁物的权利。一般情况下，对房屋承租人的优先购买权，法律是给予保护的，但也有不予保护的特例。2009年9月1日施行的《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第24条规定：“具有下列情形之一，承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持：（一）房屋共有人行驶优先购买权的；（二）出租人将房屋出卖给近亲属，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、为祖父母、孙子女、外孙子女的；（三）出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的；（四）第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。”由于你的孙子女系你的近亲属，较承租人刘某而言，她对那套房子依法享有更优先的购买权。
