合同
发布时间：2010-10-09
一、 合同的审查与修改
二、 合同的起草
三、 出具法律意见书
四、 合同谈判
五、 协助合同管理，控制企业风险德祐所信箱
1.白纸黑字且无歧义的合同条款就一定有效吗？
问：黄某在今年3月份买了一栋临街商住两用楼房的一楼使用面积40平方米的商铺用房，本打算自己经营用，但由于一时找不到合适的经营项目，于是就决定先出租一段时间。今年4月初，与个体户林某签订了一份《房屋租赁合同》，主要内容是：“黄某将其所有的使用面积40平方米的商铺用房出租给林某经营用，租期3年；租金第一年交12000元，后2年交13400元。”合同签订后的第三天，黄某发现该《房屋租赁合同》中“后2年交13400元”中的“后2年”后少写了一个“年”字，应当是“后2年年交13400元”。因为双方当时商谈时是第一年每月房租金是1000元，后2年每月的房租金是每月1200元，黄某在写的时候就少写而来一个“年”字。当黄某向林某提出修改合同，将少写的“年”字填写上时，林某说什么也不同意，还说这合同白纸黑字并且也没有歧义，就要按合同执行。请问，白纸黑字且无歧义的合同条款就一定有效吗？
答:
本案中所反映的问题其实是一个合同的法律解释的问题。根据我国合同法第125条关于“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用的原则，确定该条款的真实意思”的规定，当合同双方对合同条款的理解有争议的情况下，首先根据合同所使用的词句即合同所使用的字面意思理解，如果字面意思仍然不清楚或者严重违背常理的情况下，再寻求其他解释方法。
黄某订立的这份《房屋租赁合同》中“后2年交13400元”的约定，其字面意思应当是清楚的，就是后2年共交租金13400元。但如果这样理解又明显违背常理。因为从一般情况来看，在房屋承租的第一年要进行必要的装修，出租人往往在租金方面有一定的让步，由于房屋租赁价格总体趋势是上涨的，虽然三、四年的短期房屋租赁价格固定不变的居多，但从房屋租赁越往后价格适当升高的情况也很常见。而黄某的这份《房屋租赁合同》的租赁价格下降，而且是后2年的价格比前1年价格下降幅度几乎是一半，这样的房屋租赁是极其不正常的。因此，本案的合同解释是不能使用字面意思理解的，而应当根据合同的有关条款、交易习惯以及诚实信用的原则解释为是“后2年年交13400元”，即每年交13400元。
2、禁止我经销其他品牌啤酒的合同有效吗？
问：今年3月份，我与某啤酒厂签订了一份为期2年的啤酒经销合同。合同约定，在我所在的地区由我独家经销该厂生产的某品牌啤酒，厂家垫付一定的利润给我，我不得再经销其他品牌的啤酒，否则厂家有权对我每次处以一定金额的违约金。因该啤酒厂生产的该种啤酒不合消费者的口味，销量很小，我觉得利润空间有限，于是就瞒着厂家偷偷地经销了其他品牌啤酒。不料厂家很快知道了此事并扣除我1.5万元的违约金。对此我感到十分委屈，厂家的这种行为分明是强买强卖嘛！请问：厂家禁止我经销其他品牌啤酒的合同有效吗？
答：
该合同依法有效。理由为：《中华人民共和国合同法》第8条、第44条分别规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”、“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。”因此，除非法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续才生效，只要是依法成立的合同，自成立时起该合同就有效，对当事人就具有法律约束力。你和厂家之间签订的啤酒经销合同并不属于“法规规定应当办理批准、登记等手续生效的”范畴，故该合同属于“自成立时生效”的合同。同时，《中华人民共和国合同法》第55条还规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”你和厂家之间自愿签订的而啤酒经销合同，并不在上述无效情形之列，亦不存在可撤销可变更的情形，因此，在该合同中，厂家虽然禁止你经销其他品牌的啤酒，但该合同仍然是有效的。
至于你认为厂家的这种行为属于强买强卖问题，是你对法律的误读。《中华人民共和国消费者权益保护法》第10条规定：“消费者享有公平交易的权利。消费者在购买商品或者接受服务时，有权获得质量保障、价格合理、计量正确等公平交易条件，有权拒绝经营者的强制交易行为。”由此可见，我们通常所说的“强买强卖”仅是指经营者强制消费者交易的行为，而不包括厂家与经销商上一级经销商与下一级经销商之间的经销行为。
3、友情保管的名贵屏风 意外受损谁担责？
问：王某在外出期间，将自家的名贵紫檀木屏风交与李某保管。李某出于朋友之间的感情，答应不计报酬，代为保管。为防不小心碰损，李某将该屏风置于自家一间平日无人走动的房间。但王某走后不久，该房间的玻璃被附近小孩踢出的足球打碎，导致该屏风一定程度上受损。王某回来后，要求李某赔偿其屏风的损失。李某称自己没有过错，不应承担赔偿责任。现在双方为此发生纠纷，请问，李某是否应承担赔偿责任？
答：
本案主要涉及保管合同违约责任的承担问题。《合同法》第374条规定，保管期间，因保管人保管不善造成保管物毁损、灭失的，保管人应当承担赔偿损害责任，但保管是无偿的，保管人证明自己没有重大过失的，不承担损害赔偿责任。《合同法》第366条第2款规定，当事人对保管费没有约定或者约定不明确，依照本法第61条仍不能确定的，保管是无偿的。本案中，李某出于朋友之间的友谊，为王某保管其名贵屏风，双方对保管费没有约定，故应认定保管是无偿的；李某将该屏风置于自家一间平日无人走动的房间，已尽了自己的保管义务，屏风的毁损并非由李某保管不善造成的，李某没有过失。因此，依照法律规定，李某无须对王某承担违约赔偿责任。
4、再转租后房东不肯出租 我应退回转让费吗？
问：2008年5月曾某将一间店面转租给我，我在经营期间的房租由我交曾某再由其付给房东。2008年12月底，在经营不善的情况下，我又将店面转让给朱某，为此，双方还签订书面转让合同一份，朱某依合同付给我转让费1.5万元（含店面桌凳等设施，不含房租）。签合同时，我已言明我不是房东，并将房东的手机号码告诉了朱某。今年1月下旬，房东外出回来讲店面不再出租，要收回自用。为此，朱某一直未将店面投入使用，但他多次找到我要我退回转让费，否则要到法院告我。请问：房东要收房自用，我应退回转让费吗？
答：
《中华人民共和国合同法》第224条、第51条分别规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”
本案中，你事先未经出租人房东同意，又将从他人手中转租的店面再转租给朱某，事后，出租人又以“店面不再出租，要收回自用”为由否定了改转租合同的效力。因此，你属于该租赁物的无权处分人，你与朱某签订的转租合同归于无效，应按照关于无效合同的法律规定来处理你们之间的转租合同纠纷。《中华人民共和国合同法》第58条明确规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。......”据此，你应当将收取的转让费返还给朱某，朱某则应当将从你处接收的桌凳等设施交还与你。你虽已在签订合同时告知朱某你不是房东，并将房东的手机号码告诉给了朱某，但并不能因此免除你返还转让费得责任，因为根据合同法第224条的规定在转租店面之前取得房东的同意是你的应尽义务，“告知朱某你不是房东，并将房东的手机号码告诉给了朱某”不能等同你取得了房东的同意，并且，根据合同法的58条的规定，向对方返还财产，亦是无效合同的当事人各方应尽的义务。
